Ingatlan Tudástár

Adásvétel

Az eladó fő kötelezettségei: az ingatlan tulajdonjogának átruházása, és az ingatlan birtokba adása a vevőnek. A vevő ezzel szemben a dolog átvételére, és vételár megfizetésére köteles. Csak az írásba foglalt adásvételi szerződés tekinthető érvényesnek, mely közjegyző vagy ügyvéd jegyzett.

Ajándékozás

Az ajándékozási szerződésben megajándékozott ingyenesen - ellenérték fizetése nélkül - szerez tulajdont. Ingatlan ajándékozása esetén a szerződést írásba kell foglalni, s a tulajdonszerzéshez - az adásvételhez hasonlóan - ingatlan-nyilvántartási bejegyzés is szükséges. Ezért a szerződésnek tartalmaznia kell azokat a kellékeket, amelyeket az ingatlan-nyilvántartási törvény a bejegyzésre alkalmas okiratokra előír. Célszerű utalni a felek között fennálló esetleges rokonsági kapcsolatra is, mert ez a tény az illeték mértékét befolyásolja.

Csere

A csereszerződésben a felek az ingatlanok tulajdonának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget, azaz mindegyik fél eladó a saját szolgáltatása, és vevő a másik fél szolgáltatása tekintetében. A csereszerződés annyiban különbözik az adásvételtől, hogy a tulajdonjog átruházásáért ellenszolgáltatásként egyik vevő sem vételárat fizet, hanem a saját tulajdonjogának átruházását vállalja

Elidegenítési és terhelési tilalom

Az elidegenítési és terhelési tilalom a tulajdonnal való rendelkezés jogát korlátozza. A tilalom alapján nem lehet az ingatlan tulajdonjogát másra átruházni, az ingatlant megterhelni, vagy biztosítékul felajánlani. Az elidegenítési és terhelési tilalom jogszabályon, bírósági határozaton és szerződésen alapulhat, célja, hogy más személynek az ingatlannal kapcsolatos valamely jogát (pl. jelzálogjog, vételi jog, öröklési szerződés) biztosítsa.

Előleg

A foglalóval ellentétben az előleg nem szerződést biztosító mellékkötelezettség, hanem előre fizetés. Bizonyos súlya ennek is van, de mivel nem tartozik hozzá szankció, ez inkább jelképes értékű. A szerződés meghiúsulása esetén az előleg teljes összege visszajár. A szerződés megkötésekor a későbbi viták és félreértések elkerülése érdekében célszerű pontosan és egyértelműen meghatározni mikor esik szó előlegről és mikor foglalóról.

Foglaló

Az ingatlan megvásárlása nem kis beruházás, és viszonylag kevés esetben fizeti ki egy vevő egyben a teljes vételárat. Leggyakrabban foglalót ad, majd előre egyeztetett módon kifizeti a vételárat. A foglaló a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely a szerződés beteljesedését szolgálja. A szerződést biztosító mellékkötelezettség szerepe a szerződés szankcionálására szolgál azzal, hogy a szerződést megszegő felet valamilyen anyagi hátránnyal sújtja. A foglalót mindig a vevő adja a kötelezettségvállalás jeléül. A foglaló összegét ténylegesen át kell adni a szerződés aláírásakor. Az átadott pénzösszeg foglaló jellegét a szerződésben ki kell emelni és meg kell nevezni pontosan, a foglaló jellegnek a szerződésből egyértelműen ki kell tűnni. A foglalónak hármas joghatása van:
- A szerződés megkötésének jele.
- Biztosíték, visszatart a szerződésszegéstől. Éppen ezért olyan összeg legyen a foglaló, ami komoly hátrányt jelent a szerződést szegő félnek. A foglaló nagysága a szerződő feleken múlik de általában a vételár 5 - 20%-a közötti összeg.
- Kárátalány szerepét is betölti, mivel felmenti a nem vétkes felet a szerződés meghiúsulásából eredő kárának bizonyítása alól.

Ha a szerződést teljesítik a foglalót a vételárba be kell számítani. Ha a szerződés valamelyik fél hibájából hiúsul meg, akkor a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszíti, a kapott kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni. Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. Visszajár a foglaló akkor is, ha felek a szerződést közös megegyezéssel felbontják. A hitel fedezetéül csak Magyarország területén található, terheletlen, rendezett tulajdoni lappal rendelkező, önállóan forgalomképes, jelenlegi állapotában is rendeltetésszerű használatra alkalmas, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett lakóingatlan (családi ház vagy lakás), hétvégi ház, garázs, üzlethelyiség, iroda, építés alatt álló ingatlan, illetve építési telek fogadható el.

A fedezetül felajánlott ingatlan(ok) tulajdoni lapján a tulajdonos(ok) bejegyzett tulajdonjogának kell szerepelnie, illetve lakás/ház vásárlása esetén az ügyfél tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelme szerepelhet széljegyként.

Hagyaték

A hagyaték az elhunyt embernek (örökhagyónak) a vagyona, amely a halálával az örökösökre száll át. A hagyatékba tartoznak az örökhagyót megillető, pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok és kötelezettségek.

Használat

A használat jogánál fogva a jogosult a dolgot a saját, valamint együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja, és hasznait szedheti. A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át. A használat joga személyhez kötött, korlátozott jog.

Haszonélvezet

Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, és hasznait szedheti.

Haszonélvezeti, használati érték

Ha a haszonélvezeti, használati jog a jogosult életének idejére terjed, annak értékét az illető személy életkorához képest a következő módon kell megállapítani: ha a vagyoni értékű jog jogosultja 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese, ha 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa, ha 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa, ha 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese. A vagyoni értékű jogok egyévi értékéül az ezzel terhelt dolog - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének 1/20-ad részét kell tekinteni. A meghatározott időre szóló haszonélvezet, használati jog értéke az egyévi érték és a kikötött évek szorzata. A jog így számított értéke azonban nem haladhatja meg az egyévi érték 20-szorosát, illetve természetes személy javára kikötött haszonélvezet, használat joga esetén az egyévi értéknek a fentiek szerint meghatározott életkor szerinti többszörösét.

Illeték

Lakástulajdon szerzés esetén illetéket kell fizetni, melynek alapja az ingatlan forgalmi értéke. Az illeték mértéke 4 millió Ft-ig 2%, az ezt meghaladó érték után pedig 6%. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház (lakás) céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka az 50%-ot meghaladja. (pl.: félkész családi ház)

Nem lakásként nyilvántartott ingatlan esetében az illeték általános mértéke 10%. Szintén nem tartozik a lakástulajdon körébe az ingatlan-nyilvántartásban lakásként szereplő felépítmény, amelyet az illetékfizetési kötelezettség keletkezését megelőzően már legalább öt éve más célra hasznosítanak (garázs, műhely, raktár stb.).

Lakástulajdonok egymás közötti cseréje, illetve az un. Cserét pótló vétel esetén az illeték alapja az ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. Az illeték mértéke 4 millió Ft-ig 2%, az ezt meghaladó érték után pedig 6%. Megkötés, hogy a kedvezmény csak akkor alkalmazható, ha magánszemély tulajdonában csak egy lakás van. További megkötés, hogy a vásárlás időpontjától számított öt éven belül ez a kedvezmény nem vehető igénybe. A 35. életévét be nem töltött fiatal, első lakástulajdonának megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg.

Lakástulajdonnak állami, helyi önkormányzati tulajdonban álló bérlakás bérleti jogának átruházása esetén az illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értékének 50%-a. Jogforrás: 1990. évi XCIII. Törvény az illetékekről.

Illeték mértéke

Lakástulajdon öröklése, ajándékozása esetén az illetéket a lakástulajdonnak az illetékekről szóló törvény szerint számított tiszta értéke után kell megfizetni kiszabás alapján pénzben. Az illeték megfizetésére a szerző fél köteles. I. csoport az örökhagyó/ajándékozó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásban eltartott szülő nélküli unokája terhére (az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe- fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel esik egy tekintet alá) öröklésnél 2,5% ajándékozásnál 5%
II. csoport az örökhagyó/ajándékozó I. csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére öröklésnél 4% ajándékozásnál 8 %
III. csoport minden más örökös/megajándékozott terhére öröklésnél 5% ajándékozásnál 10%

Jelzálogjog

A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

Kiegészítő kamattámogatás

Az új lakás építéséhez, illetve vásárlásához felvett hitelintézeti kölcsön kamatának csökkentéséhez igényelhető, ha az építési költségek (a telekár nélkül), illetve a vételár nem haladják meg a 30 millió forintot, s az igénylő magyar házaspár vagy gyermekét (gyermekeit) egyedül nevelő személy. 2001. augusztus 1-jétől nem akadálya a támogatás igénylésének, ha a házasfelek egyike devizakülföldi, vagy a gyermekét egyedül nevelő személy devizakülföldi. Kiegészítő kamattámogatás maximum 10 millió forint hitel törlesztéséhez vehető igénybe, legfeljebb 20 évre (függetlenül a hitel eredeti futamidejétől). A támogatás összege az állampapírok referencia hozamaihoz igazodik, annak 4 százalékponttal csökkentett mértéke. Lehetőség van arra is, hogy a hitelt jelzáloglevél alapján támogatott forrásból (jelzáloghitelként) nyújtsák. Ilyenkor a támogatás az állampapír hozam 3,5 százalékponttal csökkentett mértéke. A támogatott kölcsön adósának törlesztési terheit csökkentő kamattámogatás havi összege legfeljebb az üzleti év kezdetekor fennálló, még esedékessé nem vált tőketartozás után számított összeg 1/12-ed része. A kiegészítő kamattámogatás következtében lehetővé válik, hogy az adós legfeljebb 6%-os kamat mellett jusson hitelhez. Azáltal, hogy az állami támogatás futamidejét az eredeti 10 évről 20 évre növelték, az adósok havi törlesztőrészlete csökken. A 2001. augusztus 1-jén már fennálló, eredetileg 10 éves futamidőt meghaladó kölcsönök esetén a kamattámogatás időtartamát automatikusan fel kell emelni. Az eredetileg 10 évet meg nem haladó kölcsönöknél pedig lehetőség van a futamidő meghosszabbítására, ehhez azonban a felek kölcsönös megállapodására van szükség.

Bármelyik lakossági bankműveletekkel foglalkozó hitelintézetnél igényelhető a kiegészítő kamattámogatásos hitel, amelyik foglalkozik lakásfinanszírozással. A folyósító bank állapítja meg a hitelbírálat rendjét, a csatolandó dokumentumok jegyzékét.

Kiszabás

Az illetékekről szóló törvény szabályai szerint kiszabás alapján pénzzel kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket (ideértve az illetékelőleget is, meghatározott esetben az eljárási illetéket, valamint a bélyeges űrlappal vagy illetékbélyeggel megfizetni elmulasztott illetéket). Kiszabás esetén az illeték összegét a rendelkezésre álló adatok alapján az illetékhivatal állapítja meg. Az illetékelőleg és az illeték összegét (ideértve a mulasztási bírságot és az ingatlan-nyilvántartási eljárás illetékét is) az illetékhivatal fizetési meghagyásban közli.

Az illeték alapjául szolgáló értéket az illetékfizetésre köteles fél jelenti be a jogügylet, hagyaték bejelentésekor vagy az illetékhivatal felhívására.

Kötelesrész

A Kötelesrész az elhunyt legközelebbi hozzátartozói számára meghatározott mértékű részesedést biztosít akkor is, ha az örökhagyó élők közötti jogügylettel vagy végintézkedéssel vagyonát, vagy annak túlnyomó részét más személy (személyek) részére juttatta.

Kötelesrészre jogosultak

Kötelesrész illeti meg az örökhagyó leszármazóját, házastársát, továbbá szülőjét, ha az örökhagyónak törvényes örököse, vagy végintézkedés hiányában az lenne. Kötelesrész címén a leszármazót és a szülőt annak fele illeti, ami neki törvényes örökösként jutna. Ha a házastársat, mint törvényes örököst haszonélvezeti jog illetné meg, az ő kötelesrésze a haszonélvezeti jog korlátozott mértéke. Abban az esetben azonban, amikor a házastárs törvényes örökösként nem haszonélvezetet örökölne, kötelesrészül őt is a törvényes örökrészének a fele illeti meg.

Lakástulajdon szerzése esetén a vagyonátruházási illeték

Alapja a lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%

Mi tekinthető jövedelemnek?

Az ingatlanért, (a vagyoni értékű jogért) kapott összeg 25 százalékát kell jövedelemnek tekinteni abban az esetben, ha a megszerzésre fordított összeg bármely ok miatt nem állapítható meg. Fontos új szabály, hogy az öt évnél régebben vásárolt ingatlan átruházása esetén a kiadásokkal csökkentett bevételt a szerzési idő függvényében mérsékelni kell. Ha az eladott ingatlant a magánszemély az eladástól számított hatodik évben szerezte, akkor a jövedelmet 10 százalékkal csökkentheti. Ez a százalékos mérték évenkénti 10 % ponttal nő, így ha az ingatlan átruházása a szerződést követő tizenötödik évben vagy később történik, nincs adófizetési kötelezettség. Vásárolt lakótelekre épített ház esetében szerzési időpontnak a lakótelek szerzésének időpontját kell figyelembe venni, akkor is, ha esetleg évek múltán történt az épület felépítése. Örökölt ingatlan esetében a szerzés időpontja az örökség megnyíltának napja.

A jövedelmet terhelő adót a magánszemélynek a jövedelem megszerzésének évéről szóló adóbevallásában kell feltüntetnie és megfizetnie. A jövedelem megszerzésének időpontja az a nap, amely napon az érvényes adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtották.

A vagyonátruházásból származó jövedelem adómentesen használható fel lakáscélra oly módon, hogy ha a lakáscélú felhasználás a jövedelem megszerzését megelőzően 6 hónapon belül vagy az adóbevallás benyújtásáig megvalósul, akkor a lakáscélra fordított jövedelem utáni adót nem kell megfizetni. Ha azonban az újabb lakás megszerzése túlnyúlik az adóbevallás határidején, akkor az adót meg kell fizetni, de ha a jövedelem megszerzésétől számított 48 hónapon belül megtörténik a lakáscélú felhasználás, akkor a felhasznált jövedelem adója visszaigényelhető.

Ingatlan értékesítése esetén akkor is kell adóbevallást adni, ha a magánszemély a jövedelmét az adóbevallás benyújtásáig lakáscélra felhasználta. Ekkor a felhasználást igazoló bizonylatok másolatát külön levélben kell megküldeni az adóhatósághoz. Ha az adót megfizették, de a határidőn (48 hónap) belül megtörténik a lakáscélú felhasználás, akkor azt levélben kell jelenteni az adóhatóságnak és az igazolásokat be kell küldeni, kérve a felhasznált jövedelemre jutó adó visszautalását, ehhez nem kell megvárni az adóbevallást.

A lakás vásárlását, haszonélvezeti jogának megszerzését a földhivatalhoz iktatott szerződés másolatával kell igazolni. Ha az ingatlanértékesítés jövedelmét a magánszemély lakásépítésre vagy bővítésre fordítja, akkora használatbavételi engedély és az összeg felhasználását igazoló számlák másolatát kell az adóhatósághoz beküldeni. Ha a jövedelmet hozzátartozó részére használták fel, a rokonsági fokot is igazolni kell.

A lakásszerzés kedvezménye csak akkor lesz végleges, ha az ily módon szerzett ingatlant öt évig megtartják. Abban az esetben, ha a magánszemély a kedvezménnyel megszerzett ingatlant a szerződéstől számított 60 hónapon belül elidegeníti, akkor a lakásszerzés címén igénybe vett kedvezmény ötszörösét (ha a jövedelem 20 %-al adózott) hozzá kell adni az eladásból származó bevételhez, azaz az elidegenítésből származó jövedelem meghatározásánál figyelembe kell venni azt a jövedelmet, amely után a magánszemély nem fizetett adót, vagy visszakapta azt. Természetesen, ha ezt a jövedelmet ismét lakáscélra fordítják, akkor az adó végleges megfizetése ismét halasztódik.

Öröklés

Az öröklésnek két fajtáját különböztethetjük meg. Végintézkedés hiányában a törvényes öröklés szabályait kell alkalmazni. Ennek alapján - az alábbi sorrendben - az elhalt személy leszármazói, házastársa, ezek hiányában pedig a felmenői örökölnek. Ha az örökhagyó után leszármazók és túlélő házastárs is marad, az ingatlan tulajdonjogát a leszármazó (k) öröklik, a házastárs pedig - özvegyi joga alapján - holtig tartó haszonélvezetre jogosult. (Az özvegyet megillető haszonélvezeti jog újabb házasságkötéssel megszűnik!) Az örökhagyó végintézkedése alapján, a törvényes öröklés szabályaitól eltérően lehet a hagyaték - így a hagyatékba tartozó ingatlan - jogi sorsát rendezni.

Öröklési, ajándékozási illeték

Ingatlan (lakás kivételével) öröklése, ajándékozása esetén az illetéket az ingatlan tiszta értéke után kell megfizetni. Az illetéket kiszabás alapján az örökös/megajándékozott fizeti meg pénzben.

Széljegy

A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja.

Személyi jövedelemadó

Az ingatlan és a vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem után a magánszemélyeknek személyi jövedelemadót kell fizetniük. Az átruházásból származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül. Az adó mértéke ebben az esetben 20 %.

Telki szolgalom

Telki szolgalom alapján valamely ingatlan mindenkori birtokosa más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja

Tiszta Érték

Az örökség és az ajándék tiszta értéke a megszerzett - illetékfizetési kötelezettség alá eső - vagyon csökkentett forgalmi értéke. A tiszta érték kiszámításánál a megszerzett vagyon forgalmi értékéből le kell vonni a hagyatékot terhelő tartozást, illetőleg az ajándékot terhelő adósság és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre, illetőleg megajándékozottra eső részét.

Vagyoni értékű jog

Vagyoni értékű jognak tekinthetők a pénzben kifejezhető értékkel bíró jogok. ( tartós földhasználat, haszonélvezeti, használati jog, bérleti jog, telki szolgalom, üdülőhasználati jog)

Visszterhes vagyonátruházási illeték ingatlannál

Az illetéket a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke, tartási, életjáradéki, vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén pedig a megszerzett vagyon forgalmi értéke után kell kiszabás alapján pénzzel megfizetni. Az illeték mértéke (lakás kivételével) 10 %.